2026년 종부세 합산배제와 과세특례 신청이 9월 16일부터 시작됐어요. 신청 마감일은 9월 30일입니다.
국세청은 올해 종합부동산세 합산배제 또는 과세특례 적용이 예상되는 약 4.8만 명에게 안내문을 발송했어요. 해당되는 사람이 기간 안에 신고·신청하면 11월 종합부동산세 정기고지에 반영됩니다.
특히 임대주택뿐 아니라 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 부부 공동명의 1주택 등을 보유하고 있다면 본인이 특례 대상인지 확인할 필요가 있어요.
올해는 부부 공동명의 1주택 특례 등 일부 제도도 달라졌기 때문에 지난해 신청방법만 기억하고 있다면 2026년 기준을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
2026년 종부세 합산배제와 과세특례, 뭐가 다른가요?
이름이 비슷해서 헷갈리기 쉬운데 적용 방식에는 차이가 있어요.
| 구분 | 주요 대상 | 적용 효과 |
|---|---|---|
| 합산배제 | 일정 요건을 갖춘 임대주택·사원용주택 등 | 종부세 과세표준 합산 대상에서 제외 |
| 1세대 1주택 과세특례 | 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택·공동명의 1주택 등 | 요건 충족 시 1세대 1주택자 계산방식 적용 |
| 주택 수 산정 제외 특례 | 소형 신축주택·준공 후 미분양주택·일부 인구감소지역 주택 등 | 종부세 세율 계산 시 일정 주택을 주택 수에서 제외 |
합산배제는 일정 요건을 갖춘 부동산을 종합부동산세 과세대상 합산에서 제외하는 제도예요.
반면 과세특례는 주택 자체를 모두 비과세하는 개념이 아니라, 일정 조건을 충족하면 1세대 1주택자 계산방식이나 주택 수 산정 특례를 적용하는 방식입니다.
따라서 “특례 신청만 하면 종부세를 무조건 안 낸다”라고 이해하면 안 돼요.
국세청의 올해 공식 안내는 아래에서 확인할 수 있습니다.
2026년 종부세 합산배제 대상은?
2026년 종부세 합산배제를 적용받을 수 있는 대표적인 대상에는 일정 요건을 갖춘 임대주택, 사원용주택, 기숙사, 미분양주택, 멸실예정주택과 주택건설사업자가 주택건설을 위해 취득한 토지 등이 있습니다.
다만 임대주택이라고 해서 모두 자동으로 합산배제되는 것은 아니에요.
임대주택 종류와 취득 시기, 등록 여부, 의무임대기간, 임대료 증액 제한 등 각각의 요건을 충족해야 합니다.
특히 2026년 종부세 합산배제를 적용받은 뒤 요건을 충족하지 못한 사실이 확인되면 경감받았던 종합부동산세와 이자상당가산액을 추가로 납부할 수 있으므로 신청 전에 조건을 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요해요.
임대주택 합산배제의 구체적인 요건은 국세청 안내에서 확인할 수 있습니다.
공동명의·상속주택도 9월 30일까지 확인하세요
개인에게 특히 중요한 부분은 1세대 1주택자 과세특례예요.
대표적으로 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 부부 공동명의 1주택 등이 관련될 수 있습니다.
일시적 2주택자는 기존 주택을 보유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우 일정 요건을 충족하면 특례를 적용받을 수 있어요. 국세청 안내 기준으로 신규주택 취득일부터 3년 이내에 기존주택을 양도해야 하는 등의 조건이 있습니다.
상속주택도 상속 후 경과기간이나 상속지분, 공시가격 등에 따라 1세대 1주택자 판단 시 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
지방 저가주택 역시 소재지와 공시가격 등 별도의 요건을 충족해야 해요.
특례마다 조건이 다르기 때문에 단순히 “집이 두 채니까 특례가 안 된다”거나 “상속받은 집이니까 자동으로 빠진다”고 판단하지 않는 것이 좋아요.
2026년 공동명의 1주택 특례가 달라졌어요
올해 눈여겨볼 변화 중 하나가 부부 공동명의 1주택 특례입니다.
종전에는 지분율이 높은 사람이 우선적으로 납세의무자가 되는 방식이었지만, 2026년부터는 부부의 지분율과 관계없이 공동소유자끼리 합의해 납세의무자를 선택할 수 있도록 변경됐어요.
예를 들어 부부가 70대 30의 비율로 주택을 공동명의로 보유하고 있더라도 단순히 70% 지분 보유자가 반드시 납세의무자가 되는 것은 아니라는 의미예요.
다만 공동명의 1주택 특례를 적용받으려면 과세기준일 현재 부부가 한 주택만 공동으로 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않는 등 요건을 확인해야 합니다.
신청기간 역시 9월 16일부터 9월 30일까지예요.
2026년 종부세에서 달라진 부분도 확인하세요
2026년에는 종합부동산세 관련 제도에 몇 가지 변화가 있습니다.
임대주택 합산배제와 관련해서는 세무서 사업자등록의 업종 요건이 완화됐고, 부부 공동명의 1주택자의 납세의무자 지정 방식도 변경됐어요.
또 종부세 세율 적용 시 주택 수에서 제외할 수 있는 대상에 일정 요건을 갖춘 인구감소지역과 비수도권 인구감소관심지역 주택도 포함됐습니다.
따라서 지방에 추가 주택을 취득했거나 공동명의 주택을 보유하고 있다면 지난해와 동일하게 판단하기보다 2026년 기준으로 다시 확인하는 것이 좋아요.
작년에 신청했다면 올해 또 신청해야 할까?
이 부분도 많이 헷갈리는 부분이에요.
기존에 합산배제나 과세특례를 신고·신청했고 신청 내용에 변동이 없다면 일반적으로 다시 신청하지 않아도 계속 적용됩니다.
반대로 임대주택 등록이 말소됐거나 소유권, 면적 등 신고내용이 달라져 더 이상 요건을 충족하지 못하게 됐다면 변동내용을 신고해야 해요.
작년에 신청했다는 이유만으로 올해 확인을 건너뛰기보다는 보유주택과 등록상태에 변동이 있었는지를 한 번 점검하는 것이 안전합니다.
홈택스에서 2026년 종부세 합산배제 신청하는 방법
2026년 종부세 합산배제 신고·신청은 홈택스 또는 서면으로 할 수 있습니다.
홈택스에 로그인한 뒤 화면 하단의
세무 업무 가이드맵(Map) → 종합부동산세
순서로 이동하면 합산배제와 각종 과세특례 신청 메뉴를 확인할 수 있어요.
홈택스에서는 신고내용 미리채움뿐 아니라 종합부동산세 모의계산과 임대주택 합산배제 자가진단 기능도 제공하고 있습니다.
본인이 특례 대상인지 애매하다면 무작정 신청하기보다 홈택스의 자가진단과 국세청 안내자료를 먼저 확인하는 편이 좋아요.
재산세를 냈는데 종부세도 따로 확인해야 할까?
재산세와 종합부동산세는 서로 다른 세금이에요.
재산세는 지방자치단체가 부과하는 지방세이고, 종합부동산세는 일정 요건을 충족하는 부동산 보유자에게 부과되는 국세입니다.
따라서 9월에 재산세를 납부했다고 해서 종부세 관련 확인이 끝난 것은 아니에요.
재산세 납부기간과 9월 주택 2기분·토지분 재산세가 궁금하다면 앞서 정리한 글도 함께 확인할 수 있습니다.
재산세와 종부세를 함께 확인하면 부동산을 보유하면서 발생하는 세금 일정을 한 번에 정리하기 편해요.
9월 30일 전 확인할 체크리스트
종부세 합산배제나 과세특례가 관련될 가능성이 있다면 아래 내용을 확인해보세요.
- 임대주택, 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 공동명의 1주택 등에 해당하는지
- 지난해 합산배제 또는 과세특례를 신청했는지
- 올해 보유주택이나 등록상태에 변동이 있는지
- 임대주택이라면 의무임대기간과 임대료 증액 제한 등 요건을 충족하는지
- 홈택스에서 신청 대상 여부와 예상 세액을 확인했는지
- 신청이 필요하다면 2026년 9월 30일까지 신고·신청했는지
특히 임대주택은 단순히 임대를 하고 있다는 이유만으로 합산배제를 적용받는 것이 아니기 때문에 세부 요건을 반드시 확인해야 해요.
핵심 정리
2026년 종부세 합산배제·과세특례 신청기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.
일정 요건을 갖춘 임대주택 등은 2026년 종부세 합산배제를 통해 종합부동산세 과세대상에서 제외될 수 있고, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택·부부 공동명의 1주택 등은 요건에 따라 1세대 1주택자 과세특례를 적용받을 수 있어요.
특히 2026년에는 부부 공동명의 1주택 특례의 납세의무자 선택 방식 등이 변경됐으므로 지난해와 동일하다고 생각하기보다 올해 기준으로 다시 확인하는 것이 중요합니다.
신청 대상이라면 9월 30일을 넘기지 않도록 홈택스 또는 관할 세무서를 통해 신고·신청하세요.
정보 기준일: 2026년 9월 17일
종합부동산세는 보유주택의 종류, 가격, 취득시기와 납세자 상황에 따라 적용 여부가 달라질 수 있으므로 실제 신고·신청 전에는 홈택스 또는 국세청의 최신 안내를 최종 확인하세요.